Immobilien im Depot: Wie Sie mit REITs-ETFs ihr Portfolio aufmöbeln

Die Bezeichnung REITs steht für: Real Estate Investment Trusts.

REITs sind Aktiengesellschaften, die an der Börse notiert sind. Der Anlageschwerpunkt liegt bei Immobilien.

Die Hauptaufgaben eines REITs sind:

• der Erwerb von Immobilien,
• die Verwaltung von Immobilien,
• der Besitz von Immobilien,
• die Finanzierung von Immobilien,
• die Veräußerung von Immobilien.

Laut dem deutschen REIT-Gesetz müssen REITs einen Großteil der erwirtschafteten Gewinne in Form von Dividende an die Anleger ausschütten.

Nach § 13 Absatz 1 REITG heißt es: Die REIT-Aktiengesellschaft ist verpflichtet, bis zum Ende des folgenden Geschäftsjahres mindestens 90 Prozent ihres handelsrechtlichen Jahresüberschusses im Sinne des § 275 des Handelsgesetzbuchs, gemindert um die Dotierung der Rücklage nach Absatz 3 Satz 1 sowie einen Verlustvortrag des Vorjahres und erhöht um die Auflösung der Rücklage gemäß Absatz 3 Satz 2, an die Aktionäre als Dividende auszuschütten.

In Deutschland sind REITs eine relativ neue Investmentform. Sie wurden im Jahr 2007 per Gesetz beschlossen. Besser bekannt sind hierzulande offene Immobilienfonds und geschlossene Immobilienfonds.

Wie funktioniert die Geldanlage in REITs?

Weil ein deutscher REIT nach dem Gesetz verpflichtet ist, mindestens 90 Prozent der erwirtschafteten Gewinne an die Anleger auszuschütten, erhält der Anleger eine Zusicherung auf eine Mindestausschüttung, sofern Gewinne erwirtschaftet wurden.

Gegenüber offenen Immobilienfonds haben REITs einen großen Vorteil: Die Gesellschaften müssen bei massiven Abflüssen von Geld ihre Immobilien, dass womöglich unter Wert, nicht verkaufen.

REITs werden wie Aktien gehandelt. Wenn Anleger ihre Anteile verkaufen, wirkt sich dies nicht auf das Immobilien-Portfolio der Gesellschaft aus, sondern lediglich auf den Aktienkurs.

Der Kauf und Verkauf der Anteile erfolgt über das Depot. Die erworbenen Anteile werden im Depot verbucht und sind jederzeit ersichtlich.

Im deutschen REIT-Gesetz ist außerdem vorgeschrieben, dass die Gesellschaften mindestens 75 Prozent des REITs-Volumens in Immobilien investieren müssen. Die restlichen 25 Prozent dürfen sie aus anderen Einkünften erwirtschaften.

Zu beachten ist, dass ausländische REITs nicht den Bestimmungen des deutschen REIT-Gesetz unterliegen und verschiedene Mindestausschüttungsquoten haben. Es können dazu zusätzliche Steuern (zum Beispiel Quellensteuer) anfallen.

Die steuerliche Behandlung der Gewinne findet auf der Seite des Anlegers statt.

Die Dividende aus REITs zählt zu den Einkünften aus Kapitalvermögen und wird nicht anders als Dividendenerträge aus Aktien oder ETFs behandelt.

Anleger können aus verschiedenen REITs wählen:

• Internationale REITs, die auf Gewerbeimmobilien in den USA, Kanada, Australien, Singapur, Hong Kong etc. spezialisiert sind.
• Deutsche REITs, die sich auf Gewerbeimmobilien in Deutschland konzentrieren.
• Spezifische REITs, die auf Gefängnisse, Hotels, Krankenhäuser, Bürokomplexe oder Einkaufscenter etc. oder lediglich der Veräußerung von Immobilien spezialisiert sind.

Wie ist die Performance der REITs?

In den USA gibt es REITs seit 1960. Sie wurden unter anderem eingeführt, um Kleinanlegern Zugang zum Immobilien-Investment zu ermöglichen. Heute sind rund 200 REITs an der New Yorker Börse notiert. Seit 2007 kann auch der deutsche Anleger indirekt in Immobilien mittels REITs an der Börse investieren.

Nicht zum Eigenbedarf, sondern als Kapitalanlage. Mit der Aussicht auf Rendite. Aber auch mit der Eventualität, falls alle Stricke reißen, einen Totalverlust einzufahren. So sind nunmal Kapitalanlagen. Es gibt ein Risiko.

Von 1971 bis 2003 lag die durchschnittliche jährliche Rendite von Equity-REITs (Aktienkapital) in den USA bei 13 Prozent. Der Dow Jones legte im gleichen Zeitraum um etwa acht Prozent jährlich zu.

Die vergangene Entwicklung ist kein zuverlässiger Indikator für die zukünftige Entwicklung.

Sollte mein Portfolio nur aus REITs bestehen oder sollte ich mein Portfolio lediglich mit REITs diversifizieren?

REITs haben eine relativ hohe Korrelation.

Relativ hohe Korrelation bedeutet: In Abhängigkeit oder Wechselbeziehung stehen.

In Abhängigkeit oder Wechselbeziehung stehen bedeutet wiederum:

Ein REIT (Immobilien) im Portfolio

+ ein weiterer REIT (Immobilien) im Portfolio

+ ein dritter REIT (Immobilien) im Portfolio

= drei REITs (Immobilien) im Portfolio.

Das Portfolio besteht nur aus Immobilien-Aktien. Weht eine Immobilienblase können alle REITs im Minus stehen oder den Bankrott erklären.

Ziel einer Diversifikation ist es jedoch ein Portfolio aus Titeln zusammenzustellen, die sich gegenseitig kaum beeinflussen. Der Fachmann spricht hier von Korrelation – das Portfolio sollte wenig korrelieren.

Ein Portfolio lediglich mit REITs auszustatten ist daher nicht zu empfehlen. Trotz der Mindestausschüttung von 90 Prozent der Reineinnahmen bei deutschen REITs.

Wegen der hohen Korrelation (auch mit Aktien, weil REITs auch Aktiengesellschaften sind) bieten REITs nur begrenzte Diversifikationsmöglichkeiten und sollten eher als Beimischung im Depot dienen.

Außerdem sollten Anleger beachten, dass hinter Immobilien-Aktien meist ein Investment in gewerbliche Immobilien (Büro, Hotel, Gefängnis, Shopping-Center, Krankenhaus etc.) steht.

Nicht in Wohnimmobilien, die ein anderes Risiko/Rendite-Profil aufweisen.

Wie REITs-ETFs das Risiko eines REITs-Einzelinvestments mindern?

Hinter der Bezeichnung REITs (Real Estate Investment Trust) verbirgt sich eine Gesellschaft – eine Aktiengesellschaft.

Diese Aktiengesellschaften unterhalten in der Regel ein Portfolio aus mehreren und verschiedenen Immobilien-Objekten, die sie betreuen.

Theoretisch ist es möglich ein Portfolio mit hunderten REITs aus dem Boden stampfen.

REITs-ETFs mindern das Risiko eines Einzel-Investments, indem sie mehrere REITs in einem Bündel zusammenfügen.

Mit einem REITs-ETFs ist es möglich mehrere REITs mit einem Kauf ins Depot zu holen.

Welche Indizes können REITs-ETFs nachbilden?

Ein Blick nach Deutschland

Die Deutsche Börse berechnet drei eigenständige REIT-Indizes:

• RX REIT Performance-Index

Der RX REIT-Index enthält bis zu 20 der größten und liquidesten REITs aus dem Prime Standard. Die Gewichtung erfolgt nach Marktkapitalisierung.

• RX REIT All-Share Performance-Index

Der RX REIT All Share-Index erstreckt sich auf alle REITs des Prime Standard und General Standard. Die Gewichtung erfolgt nach Marktkapitalisierung.

• RX Real Estate Performance-Index

Der RX Real Estate-Index enthält bis zu 30 REITs und Real Estate’s aus dem Prime Standard. Die im Index enthaltenen Unternehmen müssen ein minimales tägliches Handelsvolumen von 1 Million Euro erzielen.

Prime Standard bedeutet: Im Prime Standard müssen Aktiengesellschaften über das Maß des regulierten Marktes hinausgehende internationale Transparenzanforderungen erfüllen.

Zum Beispiel:

• Zum ersten und dritten Quartal Zwischenberichterstattung in deutscher und englischer Sprache,
• Anwendung internationaler Rechnungslegungsstandards etc.

General Standard bedeutet: Der General Standard ist ein privatrechtliches Börsensegment der Deutschen Börse AG, das auf dem gesetzlich geregelten Regulierten Markt aufbaut.

Für die Notierung im General Standard gelten grundsätzlich die Voraussetzungen für die Zulassung zum Regulierten Markt.

Dazu gehören:

• Veröffentlichung von Ad-hoc-Mitteilungen,
• Anwendung internationaler Rechnungslegungsstandards,
• Veröffentlichung eines Zwischenberichts.

Trotz der hohen Standards und einer bereits breiten Diversifikation handelt es sich hier lediglich um Immobilien-Investments eines Landes (Deutschland).

Ein Blick in andere Regionen der Welt

Weitere REITs-Indizes sind:

• Stoxx Americas 600 Real Estate Cap (43 Immobilien-Aktien und REITs aus den USA und Kanada)
• Stoxx Europe 600 Real Estate Cap (26 Immobilien-Aktien und REITs aus dem Euroraum)
• Stoxx Asia Pacific 600 Real Estate Cap (77 Immobilien-Aktien und REITs aus dem asiatischen Raum und Pazifik)

Der globale König der REITs-Indizes

• FTSE EPRA/NAREIT (379 Immobilien-Aktien und REITs weltweit)

Aus Diversifikationsgründen ist es ratsam, einen REITs-ETF zu wählen, welcher einen möglichst breiten Index möglichst genau nachbildet.

Zwei ausschüttende REITs-ETFs, die den FTSE EPRA/NAREIT Index nachbilden

Fazit

Mit REITs ist es möglich sich Betongold als Kapitalanlage ins Depot zu holen.

Weil REITs eine relativ hohe Korrelation haben (siehe Erklärung oben), sollte das Portfolio nicht nur aus REITs oder REITs-ETFs bestehen.

Eher eignen sich REITs als Beimischung zur Risikostreuung im Depot.
Das Risiko eines Einzel-Investments lässt sich mit REITs-ETFs abmildern.

REITs peilen konstante Dividendenrenditen an. Daher können sie für ausschüttungsinteressierte Investoren interessant sein.

Wie es bei Kapitalanlagen der Fall ist, schwimmt ein gewisses Risko immer mit.
Im ungünstigsten Fall bis zum Totalverlust der Einlage.