Mit REITs haben Sie die Chance von Immobilien am Kapitalmarkt zu profitieren.

Sie können Erträge aus Vermietung und Verpachtung erzielen, ohne sich mit Mietern herumzuschlagen und ohne um 3:00 Uhr morgens an die Reparatur des Wasserhahns oder an den bevorstehenden Ölwechsel der Heizung denken zu müssen.

Es gibt Chancen und Risiken, die Sie kennen sollten, falls Sie über eine Investition in REITs nachdenken.

In diesem Artikel erfahren Sie:

  • Was sind REITs?
  • Welche Arten von REITs gibt es?
  • Wie können Sie in REITs investieren?
  • Welche Vorteile und Chancen bieten REITs?
  • Welche Nachteile und Risiken haben REITs?

Was ist ein REIT?

Real Estate Investment Trust (abgekürzt REIT) ist ein schicker Name für eine Aktiengesellschaft, welches über Immobilien verfügt und daraus Mieteinnahmen erzielt.

REITs sind an der Börse notiert und werden wie Aktien gehandelt.

Die Hauptaufgaben eines REITs sind:

  • der Erwerb von Immobilien,
  • die Verwaltung von Immobilien,
  • die Finanzierung von Immobilien
  • die Veräußerung von Immobilien.

Die meisten REITs arbeiten nach einem einfachen Geschäftsmodell: Immobilien werden vermietet, um Mieteinnahmen zu erzielen.

In vielerlei Hinsicht unterscheiden sich REITs nicht von anderen Aktiengesellschaften – es gibt jedoch einen grundlegenden Unterschied: Aufgrund ihres aufsichtsrechtlichen Status als sogenannte Durchleitungsgesellschaft müssen sie 80 – 90 Prozent (je nach Land) ihrer Gewinne als Dividende ausschütten.

Im deutschen REITs-Gesetz ist vorgeschrieben, dass deutsche Gesellschaften mindestens 75 Prozent des REITs-Volumens in Immobilien investieren müssen. Die restlichen 25 Prozent können aus anderen Einkünften erwirtschaftet werden.

Es gibt zwei Arten von REITs

Eigenkapital-REITs halten Immobilien und vermieten diese Immobilien zur Erzielung von Mieteinnahmen. Die meisten börsennotierten REITs sind Eigenkapital-REITs bzw. Aktien-REITs. Mit stabilen Mieteinnahmen ist eine konstante Dividende gewährleistet.

Hypotheken-REITs investieren in Hypotheken. Sie kaufen mit Hilfe der Hebelwirkung Hypotheken auf um die Spanne zwischen Zinssatz und Kreditzins ausnutzen. Mit den Zinszahlungen für die Finanzierung dieser Immobilien erzielen diese REITs Erträge.

Warum wurden REITs geschaffen?

In den USA wurden REITs unter anderem eingeführt, um Kleinanlegern Zugang zu Immobilieninvestments zu ermöglichen.

Für Unternehmen ergeben sich Steuervorteile, wenn diese als REITs geführt werden.

Welche Arten von Immobilien verwalten REITs?

REITs tendieren dazu, sich auf einen bestimmten Sektor zu konzentrieren, z.B. Einzelhandel, Hotellerie, Freizeitparks, Krankenhäuser, Pflegeeinrichtungen, Gefängnisse, Wohnblocks, Bürogebäude oder spezielle Gewerbeflächen wie Lagerhäuser.

Wie viele REITs gibt es?

Weltweit gibt es über tausend REITs, die Anleger kaufen können.

5 typische Arten von REITs

Einzelhandel-REITs

Falls Sie mal in den USA oder in Kanada waren und ein Einkaufszentrum besucht haben, dann ist dieses Einkaufszentrum eventuell im Besitz eines REITs.

Wenn Sie eine Investition in Einkaufszentren in Betracht ziehen, dann sollten Sie primär den Einzelhandel unter die Lupe nehmen.

Denken Sie daran, dass Einzelhandels-REITs mit der Miete Geld verdienen, die sie von Gewerbemietern erhalten.

Sollten Flächen eine Zeit lang leer stehen sind keine Mieteinnahmen zu erwarten. Die Dividende kann sich verringern oder ausfallen, bis ein neuer Mietvertrag unterschrieben ist und die Miete wieder fließt.

Es ist für die Rendite von entscheidender Bedeutung, dass möglichst starke Mieter Flächen gemietet haben. Dazu gehören liquide Einzelhandelsketten, große Lebensmittelketten oder Baumärkte.

So gibt es Einkaufszentren mit starken Mietern, die 80 Prozent der Fläche anmieten und somit für 80 Prozent der Mieteinnahmen verantwortlich sind. Mietausfälle von kleinen Mietern sind hier verkraftbar, solange die „Player“, ihren Mietzahlungen weiterhin nachkommen.

Wie bei jeder Investition sollte die Bilanz des REITs stimmen: die Gewinne sollten hoch und die Schulden niedrig sein.

Grundsätzlich steht der Einzelhandel unter Druck, weil sich das Einkaufsverhalten zunehmend in die Onlinewelt verlagert. Viele Einkaufszentren denken um und erweitern das Einkaufserlebnis mit Events, Popup-Stores, Parkhäusern, Gastronomie- und Freizeitangeboten.

 

Wohnimmobilien-REITs

Diese REITs verwalten Mietobjekte. Das können einzelne Appartements, Mehrfamilienhäuser oder Wohnblöcke sein.

Aus Renditesicht sind die besten Wohnungsmärkte dort, wo die Arbeitslosigkeit gering ist und die Mieten hoch sind.

Aus diesem Grund tendieren viele Wohnimmobilien-REITs dazu, sich auf einkommensstarke Gegenden zu konzentrieren.

 

Gesundheitswesen-REITs

Diese REITs verwalten Krankenhäuser, medizinische Zentren, Seniorenwohnanlagen und andere für die medizinische Versorgung geeignete Immobilien.

Wenn Sie aus dem Gesundheitsmarkt und dem demografischen Wandel Kapital schlagen möchten, können Sie mittels REITs in Senioren- oder Pflegeeinrichtungen investieren.

In den USA und Kanada steht der Erfolg dieser Immobilien in direktem Zusammenhang mit dem Gesundheitssystem. Ein Großteil ist auf Privatpatienten angewiesen.

Eine Zunahme der Nachfrage nach Gesundheitsdienstleistungen (die mit einer alternden Bevölkerung einhergehen sollte) ist von Vorteil für diese Art von REITs.

 

Büro-REITs

Bei der Investition in Büro-REITs stellen sich für Anleger vor allem drei Fragen:

  1. Wie entwickelt sich die Wirtschaft?
  2. Wie hoch ist die Arbeitslosenquote?
  3. Wie sehen die Leerstandsquoten aus?

Interessant sind Büro-REITs vor allem dann, wenn sie in Wirtschaftshochburgen investieren und „voll ausgelastet“ sind.

Es ist besser, mehrere durchschnittliche Bürokomplexe in Singapur zu verwalten, die zu 90 Prozent ausgelastet sind, als beispielsweise eine erstklassige Büroimmobilie in Hongkong, die das halbe Jahr leer steht.

 

Hotel-REITs

Wenn Sie in einen Hotel-REIT investieren, investieren Sie in die Reisebranche.

Auch wenn die Tourismusbranche zu einem bestimmten Zeitpunkt im Jahr florieren sollte, können Hotels von der sinkenden Nachfrage bei Geschäftsreisenden betroffen sein, weil Unternehmen häufiger auf Online-Konferenzen setzen, um Wege und Kosten zu sparen.

COVID-19: Besonders betroffen war die Hotellerie, als sich das Coronavirus ausbreitete. Hotels mussten hohe Ausfallquoten hinnehmen, was sich auf die Rendite bei den Hotel-REITs auswirkte.

Warum in REITs investieren?

Viele REITs haben in der Vergangenheit wettbewerbsfähige Gesamtrenditen erzielt, die auf stetigen Dividendeneinnahmen und langfristigen Kapitalzuwachs beruhen.

REITs haben eine geringe Korrelation mit anderen Vermögenswerten. Geringe Korrelation bedeutet, dass sich Anlageklassen gegenseitig kaum beeinflussen. Das macht REITs zu vorteilhaften Portfoliodiversifizierern. Sie können dazu beitragen das Gesamtportfoliorisiko zu senken.

REITs können einen Inflationsschutz bieten, weil Sie zu den Sachwerten zählen. Sachwerte wie Immobilien, die nicht beliebig reproduzierbar sind, sind grundsätzlich inflationssichere Anlagen, da im Gegensatz zu Geld, was entwertet werden kann, wertbeständig sind bzw. sogar Wertsteigerungspotential enthalten.

Wer investiert in REITs?

Privatanelger aller Altersgruppen weltweit investieren in REITs.

Andere typische Käufer von REITs sind sogenannte Family Offices, Kirchen, Kommunen, Stiftungen, Pensionfonds, Versicherungen, Banken.

REITs werden von Privatpersonen und Institutionen bevorzugt, die auf regelmäßige Einnahmen angewiesen sind und das Portfolio gegen mögliche Risiken absichern möchten.

Sollte ein Portfolio REITs enthalten?

Nach der Portfoliotheorie von Markowitz empfiehlt sich idealerweise ein gut diversifiziertes Portfolio mit Investments, die sich weder im Gleichschritt noch komplett entgegengesetzt entwickeln, also sich gegenseitig kaum beeinflussen.

Kommerzielle Immobilien, also Real Estate Investments Trusts, können ein grundlegender Bestandteil eines diversifizierten Portfolios sein.

Es ist wichtig, REITs nicht als ein eigenständiges Investment zu betrachten. Trotz der Vorteile wird abgeraten ausschließlich REITs zu kaufen. Wie bei jeder Anlageklasse sollten REITs immer nur einen Teil eines diversifizierten Portfolios ausmachen.

Sind REITs riskanter als Aktien?

REITs werden wie Aktien an der Börse gehandelt. Das bedeutet, dass sie erhöhte Risiken aufweisen, die für risikoreichere Aktienanlagen typisch wären.

REITs werden auch durch die Schwäche der Immobilienpreise negativ beeinflusst. Obwohl die langfristigen durchschnittlichen Renditen von REITs beeindruckend sind, hat es Zeiten gegeben, in denen sie sich deutlich unterdurchschnittlich entwickelt haben, wie z.B. während der Immobilien- und Finanzkrise von 2009.

Der Moosmann Rendite-Tipp: Überlassen Sie die Recherche den Profis, indem Sie nicht einzelne REITs, sondern REITs-ETFs kaufen. Der Besitz eines REIT-Indexfonds ermöglicht es Ihnen in die Anlageklasse Immobilien zu investieren.